Bất động sản khu công nghiệp là gì? Đặc điểm và tiềm năng phát triển

Trong những năm gần đây, bất động sản khu công nghiệp đã trở thành một trong những lĩnh vực thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu, chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ và nhu cầu ngày càng tăng về hạ tầng sản xuất đang thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của loại hình bất động sản này. 

Vậy bất động sản công nghiệp là gì? Những đặc điểm nào tạo nên giá trị của lĩnh vực này? Và tiềm năng phát triển ra sao trong tương lai? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Bất động sản công nghiệp là gì?

Bất động sản công nghiệp (BĐS công nghiệp) là loại hình bất động sản được sử dụng cho mục đích sản xuất, lưu trữ, phân phối hàng hóa và các hoạt động công nghiệp khác. Các loại hình BĐS công nghiệp phổ biến bao gồm:

• Đất công nghiệp: Khu đất được quy hoạch cho việc xây dựng nhà máy, xí nghiệp và cơ sở sản xuất.
• Kho, xưởng công nghiệp: Các công trình xây dựng phục vụ cho việc sản xuất, lắp ráp, bảo quản và phân phối hàng hóa.
• Trung tâm logistics: Nơi tập trung các hoạt động vận chuyển, lưu trữ và quản lý hàng hóa, đóng vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng.

Bất động sản công nghiệp là gì?

2. Đặc điểm của bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp có những đặc điểm riêng biệt, khác với các loại hình bất động sản thương mại hoặc nhà ở. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị của BĐS công nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Dưới đây là các đặc điểm quan trọng cần lưu ý khi đánh giá một dự án bất động sản công nghiệp:

Vị trí chiến lược

Một trong những yếu tố quan trọng nhất của bất động sản công nghiệp chính là vị trí. Các khu công nghiệp, kho bãi và trung tâm logistics thường được quy hoạch gần những tuyến giao thông huyết mạch như cảng biển, sân bay, đường cao tốc và tuyến đường sắt để đảm bảo khả năng vận chuyển hàng hóa thuận tiện và nhanh chóng. Điều này giúp doanh nghiệp tối ưu hóa chi phí logistics, tăng khả năng kết nối với chuỗi cung ứng và mở rộng thị trường.

Bất động sản khu công nghiệp có vị trí chiến lược

Diện tích lớn, yêu cầu hạ tầng đồng bộ

BĐS công nghiệp thường có diện tích rộng, không gian mở để phục vụ cho các hoạt động sản xuất, lưu trữ và phân phối hàng hóa. Do đó, các khu công nghiệp phải đảm bảo hệ thống hạ tầng đồng bộ, bao gồm:

• Hệ thống điện, nước ổn định để đáp ứng nhu cầu sản xuất liên tục.
• Giao thông nội khu rộng rãi, giúp xe tải và container di chuyển dễ dàng.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đạt chuẩn, đảm bảo an toàn cho doanh nghiệp hoạt động.

Việc đầu tư vào hạ tầng chất lượng cao sẽ nâng cao giá trị của BĐS công nghiệp và thu hút nhiều doanh nghiệp đến thuê đất hoặc xây dựng nhà máy.

Bất động sản khu công nghiệp có diện tích lớn, yêu cầu hạ tầng đồng bộ

Thời gian sử dụng dài hạn

Khác với BĐS nhà ở, bất động sản công nghiệp chủ yếu được cấp phép sử dụng trong thời gian dài, phổ biến là 50 năm theo quy định của nhà nước. Điều này giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư có sự ổn định trong chiến lược phát triển dài hạn, tránh tình trạng phải di dời nhà máy hoặc cơ sở sản xuất trong thời gian ngắn.

Ngoài ra, một số khu công nghiệp còn có chính sách gia hạn thời gian thuê đất hoặc hỗ trợ doanh nghiệp mua lại đất để xây dựng cơ sở hạ tầng riêng, tạo sự linh hoạt trong kế hoạch đầu tư.

Bất động sản khu công nghiệp có thời gian sử dụng dài hạn

Chịu tác động từ chính sách và quy hoạch

BĐS công nghiệp là một lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách và quy hoạch của Chính phủ. Các yếu tố như:

• Chính sách thu hút đầu tư FDI, ưu đãi thuế dành cho doanh nghiệp sản xuất.
• Quy hoạch phát triển khu công nghiệp theo từng giai đoạn, mở rộng thêm các khu công nghiệp mới.
• Cải thiện hệ thống hạ tầng giao thông để hỗ trợ vận tải hàng hóa.

Những thay đổi về chính sách có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tiềm năng phát triển của một khu công nghiệp. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các chính sách mới để có chiến lược đầu tư phù hợp.

Bất động sản khu công nghiệp chịu tác động từ chính sách và quy hoạch

Tính thanh khoản thấp, chủ yếu là đầu tư dài hạn

So với bất động sản thương mại hay nhà ở, tính thanh khoản của BĐS công nghiệp thấp hơn. Nguyên nhân là do đây là lĩnh vực đầu tư lớn, cần có sự ổn định và thời gian hoàn vốn dài.

• Không dễ dàng mua đi bán lại trong thời gian ngắn như căn hộ hay đất nền.
• Chủ yếu hướng đến các doanh nghiệp sản xuất hoặc quỹ đầu tư dài hạn thay vì nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, với xu hướng phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng nhu cầu thuê đất sản xuất, bất động sản công nghiệp vẫn là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Bất động sản khu công nghiệp có tính thanh khoản thấp, chủ yếu là đầu tư dài hạn

3. Tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp

Trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã và đang trở thành một trong những lĩnh vực thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sự phát triển mạnh mẽ của ngành này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đến chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.

Xu hướng chuyển dịch sản xuất toàn cầu

Trong bối cảnh căng thẳng thương mại giữa các nền kinh tế lớn và sự thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp đa quốc gia muốn dịch chuyển nhà máy sản xuất.

• Lợi thế chi phí lao động cạnh tranh: Mức lương lao động tại Việt Nam thấp hơn so với Trung Quốc và một số nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí sản xuất.
• Chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp FDI: Chính phủ Việt Nam đã đưa ra nhiều ưu đãi về thuế, thủ tục hành chính và hỗ trợ đầu tư, thu hút nhiều tập đoàn lớn như Samsung, Foxconn, LG, và Apple mở rộng sản xuất tại Việt Nam.
• Môi trường kinh doanh ổn định: Việt Nam có nền chính trị ổn định, giúp doanh nghiệp an tâm khi đầu tư lâu dài vào thị trường này.

Sự dịch chuyển này đang tạo ra làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các khu công nghiệp, làm tăng nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, kho bãi và đẩy giá trị bất động sản công nghiệp lên cao.

Xu hướng chuyển dịch sản xuất toàn cầu

Sự phát triển của thương mại điện tử và logistics

Sự bùng nổ của thương mại điện tử (e-commerce) và ngành logistics đã tác động lớn đến thị trường bất động sản công nghiệp.

• Tăng nhu cầu kho bãi và trung tâm phân phối: Các doanh nghiệp thương mại điện tử như Shopee, Lazada, Tiki và các hãng logistics như DHL, FedEx, và VNPost đều mở rộng hệ thống kho hàng, trung tâm xử lý đơn hàng để đáp ứng nhu cầu mua sắm trực tuyến ngày càng tăng.
• Xu hướng kho bãi thông minh: Với sự phát triển của công nghệ, nhiều doanh nghiệp đang hướng đến các kho hàng tự động, sử dụng robot và trí tuệ nhân tạo để tối ưu hóa quy trình vận hành, tạo ra nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp hiện đại hơn.
• Gia tăng đầu tư vào hệ thống logistics: Chính phủ và các doanh nghiệp tư nhân đang đầu tư mạnh vào hệ thống cảng biển, sân bay, và đường cao tốc để cải thiện năng lực logistics, hỗ trợ sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

Sự phát triển của thương mại điện tử và logistics

Chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ

Việt Nam đang thực hiện nhiều chính sách ưu đãi để khuyến khích phát triển khu công nghiệp, bao gồm:

• Ưu đãi thuế cho doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp: Các doanh nghiệp có thể được hưởng thuế suất ưu đãi từ 10% – 15% trong 10-15 năm, miễn thuế nhập khẩu nguyên vật liệu, và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Cải thiện thủ tục hành chính: Chính phủ đang đơn giản hóa các thủ tục cấp phép đầu tư, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai và triển khai dự án.
• Phát triển hạ tầng giao thông kết nối khu công nghiệp: Nhiều tuyến đường cao tốc mới như Cao tốc Bắc – Nam, đường Vành đai 3, Vành đai 4 tại Hà Nội và TP.HCM đang được xây dựng để kết nối các khu công nghiệp với cảng biển và sân bay, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và xuất khẩu.

Chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ

Sự mở rộng của các khu công nghiệp mới

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của nhà đầu tư, Chính phủ đang quy hoạch và mở rộng thêm nhiều khu công nghiệp tại miền Bắc, miền Trung và miền Nam.

• Miền Bắc: Các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc đang thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài nhờ vào vị trí gần biên giới Trung Quốc và cảng biển lớn.
• Miền Trung: Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định, Nghệ An đang được phát triển thành trung tâm công nghiệp mới nhờ quỹ đất rộng và chi phí thuê đất thấp hơn so với hai đầu đất nước.
• Miền Nam: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An tiếp tục là điểm nóng đầu tư với hàng loạt khu công nghiệp lớn đang được mở rộng và phát triển.

Việc mở rộng và quy hoạch bài bản các khu công nghiệp sẽ giúp Việt Nam tiếp tục thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Sự mở rộng của các khu công nghiệp mới

Tác động của Cách mạng Công nghiệp 4.0

Cách mạng Công nghiệp 4.0 đang thay đổi mạnh mẽ ngành sản xuất và bất động sản công nghiệp với các xu hướng như:

• Tự động hóa và nhà máy thông minh: Nhiều doanh nghiệp đang áp dụng công nghệ AI, IoT, robot vào dây chuyền sản xuất, làm tăng nhu cầu đối với các khu công nghiệp hiện đại có cơ sở hạ tầng công nghệ cao.
• Nhu cầu về kho lạnh, kho tiêu chuẩn cao: Các ngành như dược phẩm, thực phẩm đông lạnh cần các kho lạnh, kho có điều kiện bảo quản nghiêm ngặt, tạo ra cơ hội đầu tư vào loại hình BĐS công nghiệp mới.
• Mô hình khu công nghiệp sinh thái: Xu hướng phát triển khu công nghiệp theo hướng bền vững, sử dụng năng lượng tái tạo, hệ thống xử lý nước thải và bảo vệ môi trường ngày càng được quan tâm.

Tác động của Cách mạng Công nghiệp 4.0

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ với hàng loạt cơ hội đầu tư hấp dẫn. Nhờ vào sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, thương mại điện tử bùng nổ, chính sách ưu đãi của Chính phủ và sự phát triển của các khu công nghiệp mới, lĩnh vực này hứa hẹn sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới.

Nếu bạn đang quan tâm đến đầu tư bất động sản công nghiệp và cần một đối tác đáng tin cậy, VNIC – Vietnam Investment Consulting chính là lựa chọn lý tưởng. Hoạt động theo mô hình One-Stop Service, VNIC mang đến giải pháp toàn diện cho doanh nghiệp trong và ngoài nước. Từ giai đoạn lên kế hoạch và quyết định đầu tư cho đến khi dự án hoàn thiện và đi vào vận hành, mọi quy trình đều được hỗ trợ chặt chẽ. 

VNIC cam kết mang đến cho nhà đầu tư giải pháp tối ưu, đảm bảo hiệu quả và lợi nhuận bền vững. Liên hệ ngay với VNIC để hiện thực hóa cơ hội đầu tư của bạn!